Commune Concernée: M'TSANGAMOUJI
Monsieur Issihaka ABDILLAH 85 rue Foyer des Jeunes 97650 Bandraboua Tel: 06 39 69 97 61 Communauté de Communes du Centre Ouest (3CO) A l’attention de Messieurs Le Président, le Commissaire enquêteur 1 444 avenue Zoubert Adinani Mroalé 97 680 Tsingoni Chiconi, le 14 février 2023 Objet : Observations sur le PLUi-H soumis à enquête publique (parcelle AI 248 M’tsangamouji). Monsieur Le Président, Monsieur Le Commissaire enquêteur, Je rappelle en préambule que je fais partie de la famille ABDULLAH, propriétaire de la parcelle AI 248, sise à M’tsangamouji. Celle-ci fait actuellement l’objet de discussions avancées pour une mutation au profit d’un promoteur avec l’objectif de mettre en œuvre principalement, des politiques publiques de logements (et toutes commodités) au service de la population locale. Cette parcelle jouxte la parcelle AI 247, zone d’emplacement du futur lycée de Mtsangamouji. Au-delà des exigences juridiques que doivent respecter le PLUi-H, nous souhaitons vous apporter tout l’argumentaire qui attribue à notre projet, toutes les caractéristiques pour servir concomitamment votre population et le lycée. Je constate que dans sa rédaction actuelle, le PLUi-H projeté classe la parcelle AI 248, d’une surface de 1,4 hectares, en zone AUs. Cette sous-catégorie interdit la construction d’habitations (logements). Cette version évolutive du PLUi-H présentée dans le dossier d’enquête publique appelle de ma part plusieurs observations majeures portant sur le traitement réservé à ladite parcelle, en raison notamment (i) de la non prise en compte de projets majeurs pourtant d’intérêt général et (ii) du non-respect des objectifs stratégiques exprimés dans les normes supérieures. En annexant ces observations au registre de l’enquête publique, j’espère une prise en compte dans la version finale qui sera adoptée sur délibération de l’EPCI après l’enquête publique. (i) La non prise en compte de projets majeurs d’intérêt général La construction du lycée sur la parcelle AI 247 va accroître les besoins en logements pour les 200 fonctionnaires qui y seront affectés. A cela il faut rajouter les fonctionnaires intervenant sur les établissements du nord de l’île : collèges et lycées de Mtsangadoua, Mtsamboro, et Dzoumogné. Aussi, les besoins en logements sociaux dans la commune de Mtsangamouji nécessitent des solutions d’hébergement immédiats dans un territoire marqué par la rareté et l’indisponibilité du foncier aménageable. A ce titre AI 248 est une véritable aubaine offerte à la commune de Mtsangamouji qu’il convient de saisir. Nous avons fait réaliser une étude de faisabilité portant sur le montage et la construction d’un projet sur les parcelles AI 248. L’ensemble immobilier comprend la réalisation de logements collectifs et semi collectif, de l’immobilier d’activité et de commerce, de l’immobilier tertiaire, l’ensemble étant dédié à la population de l’intercommunalité, et à fortiori de la commune de Mtsangamouji. Aussi, les villages de ladite commune font partie des quartiers prioritaires (QPV) de Mayotte. Les ratios socio-économiques y sont dégradés, avec un nombre important de logements insalubres. En effet, la forte augmentation de la population communale ces dernières années et la faible production de logements dans la commune ne permet pas d’accueillir toute la population communale dans de bonnes conditions. La surpopulation est une caractéristique récurrente dans les logements. Ainsi, comme sur le reste du territoire mahorais, la précarité du bâti (38,7%), l’inconfort des logements (59%) et la surpopulation dans les logements (57%) sont marquantes. La faible densité des logements sociaux (0,11 pour 100 résidences principales contre 21,54 en Guadeloupe) sont des facteurs aggravants du décrochage du territoire mahorais. Les projets proposés se veulent un véritable exemple de mixité alliant à la fois le logement social, libre, intermédiaire, mais aussi les services et commerces nécessaires à la population qui sera hébergée. Par ailleurs, ces préconisations s’inscrivent également dans une logique d’équilibre économique réaliste nécessaire pour rendre le projet faisable dans un court délai, tout en préservant le paysage. Dans un contexte majeur de rareté et d’indisponibilité du foncier aménageable à Mayotte, je propose une opportunité unique qu’il convient de saisir afin de faciliter la réalisation de ce projet d’envergure. Cependant, la configuration actuelle expliquée supra, du PLUi-H condamne la réalisation de ce projet qui ne pourrait se développer dans une zone classée AUs. C’est pour cette raison que nous vous suggérons d’autoriser pleinement dans cette zone, la construction de tout type de logements, services et commerces afin de répondre aux besoins énoncés supra. (ii) Non-respect des normes supérieures (SAR, le document Mayotte 2025, Plan logement outre-mer, plan d’action pour Mayotte) Le projet visé s’inscrit dans les objectifs du projet d’Aménagement de Développement Durable (PADD) de Mayotte. Le PLUi-H doit permettre de répondre aux besoins en logement exprimés dans ledit document d’orientation stratégique. L’interdiction d’habitations est un obstacle à la volonté de trouver des réponses aux besoins en logements sociaux. La livraison de logements dans la 3CO est très limitée alors que ce secteur géographique est impacté par l’existence d’un habitat précaire prégnant avec un taux d’insalubrité qui peut atteindre les 75 % dans certaines zones. Maintenir une partie de fonciers susceptibles d’accueillir des logements c’est aussi inscrire le PlUi-H dans la stratégie territoriale exprimée dans les documents d’orientation stratégiques supérieurs successifs (SAR, Mayotte 2025, plan logement outre-mer, plan d’action pour Mayotte – PLOM). En préconisant des objectifs de résorption de la problématique foncière, ces documents inscrivent la politique du logement comme primordiale. Plusieurs axes sont favorisés : (i) augmenter la production de logements sociaux et la résorption de l’habitat insalubre, (ii) faciliter l’accession à la propriété et renforcer le locatif social, (iii) faciliter l’accès au logement temporaire par une politique de peuplement adapté aux besoins aux besoins de la population en situation d’urgence sociale. Cette zone peut accueillir plus de 150 logements tout en respectant les zones d’aléas naturels, les prescriptions en matière d’espace verts, une bonne harmonie des constructions avec le paysage existant. Un tel projet, permettrait de répondre aux besoins quantitatifs énoncés supra tout en profitant des possibilités offertes par la zone. C’est une véritable chance offerte à la commune de M’tsangamouji de trouver des réponses concrètes aux problématiques de logements qui questionnent les conditions de vie de la population. J’invite M. le Commissaire enquêteur à venir constater cette réalité sur le terrain. Monsieur Issihaka ABDULLAH Représentant des propriétaires (famille) de la parcelle AI 248, sise à M’tsangamouji
Parcelle: 000 AI 248